USD 45.53 ₴ EUR 50.68 ₴ PLN 11.53 ₴ GOLD 3 248 $
Інвестиції · · 3 хв · 4

NNN-нерухомість для інвесторів: три критерії, які варто перевірити перед угодою

Команда приватного family office, що спеціалізується на NNN- та NN-оренді комерційної нерухомості, назвала три речі, які варто перевірити до укладання договору. Йдеться про кредитоспроможність орендаря, корпоративну гарантію та строк оренди.

NNN-нерухомість — ілюстративне зображення до новини

Як працює NNN-оренда

За моделлю NNN орендар сплачує страхування, податки та утримання об'єкта разом з орендною платою і комунальними послугами. Власнику лишається мінімум обов'язків.

За ступенем пасивності NNN стоїть між REIT і звичайною орендою. Поточні проблеми на кшталт протікання даху чи ремонту сантехніки зазвичай не потрапляють до власника, поки орендар виконує свої зобов'язання.

Інвестори, яким набридло управляти багатоквартирними будинками або великою кількістю житлових активів, часто розглядають NNN як варіант для обміну за 1031 exchange. Водночас власник усе одно час від часу має приділяти увагу об'єкту.

Три критерії перед укладанням угоди

  1. Кредитоспроможність орендаря. Автори радять шукати національних корпоративних орендарів з інвестиційним рейтингом BBB- або вище, залежно від толерантності до ризику. Чим надійніший орендар, тим нижча потенційна дохідність. Оренда McDonald's під земельну ділянку, за оцінкою авторів, має дуже низький ризик і таку ж низьку винагороду. Регіональний оператор швидкого обслуговування кави пропонує вищу дохідність разом із вищим ризиком.
  2. Корпоративна гарантія. Гарантію має надавати материнська компанія або афілійована структура, а не окремий LLC чи франчайзі. Наприклад, якщо локацію Wendy's гарантує LLC на кшталт окремої юридичної особи франчайзі, її можна ліквідувати після невдалих результатів цієї точки.
  3. Довгостроковий договір оренди. Автори радять строк від восьми до 20 років і більше. Це дає час спланувати дії, якщо знадобиться пошук нового орендаря. Для спеціалізованих об'єктів, як-от діалізний центр з 20–40 місцями, знайти нового орендаря складно, бо приміщення облаштовано під конкретний вид бізнесу.

NN, NNN і Absolute NNN: у чому різниця

Єдиного визнаного визначення цих термінів на ринку немає. В меморандумах до активів NNN часто змішують із NN. Автори статті використовують два визначення, які наведено в таблиці.

ТипЩо бере на себе орендарЩо лишається власнику
Absolute NNNУсе утримання, страхування та податкиМайже нічого
NNСтрахування, податки і, можливо, частину утриманняДах і конструкція будівлі

Що це означає для інвесторів

Перед покупкою варто з'ясувати, хто саме гарантує договір оренди. Якщо гарантом виступає окремий LLC або франчайзі, захист інвестора слабший.

Рейтинг орендаря і дохідність пов'язані між собою. Вищий рейтинг означає менший ризик, але зазвичай і меншу винагороду.

Строк оренди визначає, наскільки довго можна планувати вихід з активу. Чим він довший, тим більше часу є на пошук нового орендаря, якщо попередній піде.

Розуміння різниці між NN і Absolute NNN допомагає оцінити, які витрати залишаться на власнику. Це варто перевірити в меморандумі ще до підписання договору.

Примітка редакції: Обсяг угод понад 470 млн доларів наведено самою фірмою-автором, незалежно не перевірено.

Примітка редакції: Рейтинг BBB- подано як орієнтир, який залежить від рівня ризику інвестора.

Часті питання

Що таке NNN-оренда комерційної нерухомості?

NNN-оренда означає, що орендар сплачує страхування, податки та утримання об'єкта разом з орендною платою і комунальними послугами. Поки орендар виконує зобов'язання, власник майже не займається поточним обслуговуванням. За ступенем пасивності NNN стоїть між REIT і звичайною орендою.

Який кредитний рейтинг орендаря потрібен для NNN-інвестицій?

Автори статті радять шукати національних корпоративних орендарів з рейтингом BBB- або вище, залежно від толерантності до ризику. Чим надійніший орендар, тим нижчий ризик і зазвичай менша дохідність. Оренда McDonald's під земельну ділянку вважається низькоризиковою.

Чим відрізняється NN від Absolute NNN?

За визначеннями авторів, при Absolute NNN орендар відповідає за все утримання, страхування та податки. При NN орендар сплачує страхування та податки і, можливо, частину утримання, а дах і конструкцію утримує власник. Єдиного загальновизнаного визначення на ринку немає, тому варто уважно читати меморандум.

Чому важлива корпоративна гарантія за договором оренди?

Гарантія має надавати материнська компанія або афілійована структура, а не окремий LLC чи франчайзі. Якщо гарантом є окрема юридична особа, її можна ліквідувати після невдалих результатів локації, і відшкодувати збитки буде складно.

Раніше ми писали

Джерела