Склади Києва: вакантність нижче 1%, оренда зросла на 8–10%

Пропозиція складських площ Київського регіону у 2026 році скоротилася на 34% — до 1,05 млн м² — через масові атаки РФ на логістичну інфраструктуру. За даними дослідження EXPANDIA від 28 жовтня 2026 року, вакантність впала нижче 1%, а ефективна прайм-ставка оренди сухих складів зросла на 8% — до $5,7 за м² на місяць.

Чому пропозиція складів скоротилася попри нове будівництво

Наприкінці червня 2026 року конкурентна пропозиція складів у Київському регіоні відновилася до рівня 2021 року і становила близько 1,6 млн м². Проте масштабні руйнування складських комплексів у липні–серпні фактично перекреслили цей результат.

У першому півріччі в регіоні ввели в експлуатацію близько 150 тис. м² нових площ, що на 28% більше, ніж роком раніше. Однак дедалі більша частина нового будівництва спрямовується на заміщення зруйнованих об'єктів, а не на розширення ринку. Станом на кінець серпня вакантність опустилася нижче 1%, тобто якісних складів для негайної оренди практично не лишилося. Найгостріший дефіцит фіксується в сегменті мультитемпературних складів.

Оренда подорожчала: ключові показники

Скорочення пропозиції на тлі стабільного попиту підштовхнуло ставки вгору. Станом на серпень 2026 року EXPANDIA фіксує таке:

• Ефективна прайм-ставка сухих складів становить $5,7 за м² на місяць без ПДВ та операційних витрат (OPEX), що на 8% більше, ніж на початку року.
• Запитувані ставки зросли в середньому на 10% з початку року.
• Діапазон запитуваних ставок — $4,7–6,0 за м² на місяць, або 210–270 грн за м².

Більшість договорів укладають із ставками в гривні, хоча на ринку присутні й угоди з прив'язкою до доларового еквівалента.

Структура попиту: переїзди замість розширення

За січень–серпень 2026 року валове поглинання складських площ сягнуло близько 180 тис. м², що на 6% перевищує показник аналогічного періоду 2025 року. Водночас причини оренди змінилися. Якщо в першому півріччі переважав органічний розвиток бізнесу, то в липні–серпні вирішальними стали вимушені переїзди. На переїзди припало 82% угод, частка розширення становила лише 18%.

Найактивніше на ринку діяли:

1. логістичні оператори — 42% угод;
2. компанії оптової та роздрібної торгівлі — 38%;
3. підприємства сектору FMCG — 20%.

Крім того, великі компанії розподіляють товарні запаси між кількома складськими об'єктами, зокрема в західних регіонах України, щоб зберегти безперервність операцій.

Прогноз: built-to-suit як вихід для орендарів

Наталія Сокирко, директорка департаменту складської та промислової нерухомості EXPANDIA, очікує, що попит залишатиметься високим. Водночас, за її словами, «критично низький обсяг доступних площ, ймовірно, стримуватиме фактичні обсяги поглинання». Нове введення об'єктів частково послабить дефіцит, але не компенсує втрат складської пропозиції.

Забудовники, імовірно, зберігатимуть обережність щодо спекулятивного будівництва, тобто складів без попередньо визначених орендарів. Тому будівництво під конкретного орендаря (built-to-suit) та для власного використання може стати актуальнішим для компаній, які не знаходять площ на відкритому ринку. Практична порада для бізнесу: планувати пошук складу заздалегідь і розглядати розподіл запасів між кількома локаціями як спосіб зменшити ризики перебоїв.