Підземні склади в Україні: захист за мільйони для бізнесу
Російські атаки на логістику спонукають українські компанії будувати підземні склади. Вартість такого об'єкта в 2,5–3 рази вища за наземний, а строки реалізації подовжуються до 2,5 року
Масовані удари по складській інфраструктурі змушують українські компанії переосмислювати стратегію збереження товарів. Одним із пропонованих рішень стає перенесення запасів під землю — захищене від ударів дронів і артилерії розташування. Однак реалізація таких проєктів потребує суттєво більших капіталовкладень порівняно з традиційною будівельною нерухомістю, й економічна доцільність такої інвестиції залежить від типу товарів та ризиків їх втрати.
Попит на підземні склади зростає після атак на логістику
Інтерес девелоперів до проєктів підземного складування різко посилився у серпні–вересні 2024 року на тлі нових російських обстрілів. Будівельна компанія Rauta повідомила про три запити на розрахунок вартості таких об'єктів, а CCG Development зафіксувала значне збільшення звернень щодо підземної нерухомості. Серед потенційних замовників — представники роздрібної торгівлі й логістичних мереж, яких приваблює можливість захистити запаси від повітряних та ракетних ударів.
Головна причина підвищеного попиту — необхідність мінімізувати ризики перериву постачання та матеріальних втрат. Реальний приклад: мережа АТБ понесла мільйардні збитки під час атак на її складські комплекси, що відновило в умах бізнесменів актуальність питання про фізичний захист товарних запасів.
Вартість будівництва: в 2,5–3 рази дорожче за наземні варіанти
Переведення складу під землю радикально змінює економіку будівництва. Звичайний наземний склад коштує від $1000 до $1300 за квадратний метр (без вартості землі та зовнішніх комунікацій). Підземна версія аналогічного об'єкту вимагає інвестицій у розмірі $2500–$3900 за кв. м, а за складних геологічних умов або під час встановлення посилених захисних параметрів різниця може досягати чотирьох разів.
Основні статті додаткових витрат включають:
- видобування й вивезення ґрунту;
- конструкційне посилення стелі й стін;
- гідроізоляцію й дренажні системи;
- вентиляцію, теплопостачання та інші системи життєзабезпечення.
Залежно від гідрогеологічної ситуації, високий рівень ґрунтових вод самостійно може збільшити бюджет будівництва на додаткові $500 за кв. м. Це означає, що один кубометр підземного простору коштує істотно дорожче, ніж у традиційному будинку.
Тривалість розроблення й логістичні обмеження
Збільшена вартість поєднується з набагато довшими строками реалізації. За даними CCG Development, наземний склад площею тисячу кв. м можна спорудити за 3–5 місяців, тоді як підземна версія потребує 8–10 місяців робіт. Для комплексів площею 5000–10 000 кв. м різниця ще суттєвіша: наземний комплекс будується близько 1,5 року, а підземний — упродовж 2,5 року.
Понад те, підземні об'єкти мають конструкційні обмеження для внутрішньої логістики. Опорні колони, пандуси для заїзду, вантажні ліфти займають корисну площу й сповільнюють обробку товарів. Мають бути також дотримані норми протипожежної безпеки й евакуації людей, які видозмінюють архітектурний проєкт на гірше для простого складування.
Хто отримає найбільшу вигоду від захисту під землею
Девелопери виділяють три категорії компаній, для яких підземне складування найбільш обґрунтоване економічно. По-перше, це фармацевтичні виробники — втрата складу означатиме не тільки списання дорогих препаратів, а й затримку постачання ліків до лікарень. По-друге, виробники високовартісної продукції, для яких матеріальні збитки від обстрілу мають катастрофічні наслідки. По-третє, підприємства, залежні від критичних запасів сировини й комплектуючих, чий дефіцит може зупинити виробництво на тижні або місяці.
Однак навіть фармацевтичні компанії насторожено ставляться до проєкту. Дистриб'ютор БАДМ розглядав придбання підземного приміщення для зберігання ліків, але не знайшов економічно прийнятного варіанту на оперативний горизонт.
Реалістичним форматом розвитку цього ринку девелопери вважають build-to-suit — спорудження складу під конкретного замовника з довгостроковими орендними зобов'язаннями. Така схема дозволяє окупити капітальні витрати протягом багатьох років та адаптувати проєкт до унікальних потреб клієнта. При поточних витратах будівництво щомісячна оренда такого складу становила б близько $20 за кв. м.
Чи окупиться будівництво підземного складу в Україні?
Окупуваність залежить від вартості запасів та ймовірності їх втрати. Для фармацевтичних компаній, виробників дорогої продукції та підприємств, залежних від критичних запасів, такий проєкт може виявитися доцільним при довгостроковому orendному контракті.
Яка вартість підземного складу за квадратний метр?
Вартість будівництва становить $2500–$3900 за кв. м у стандартних умовах. За складних геологічних ситуацій (високий рівень ґрунтових вод, посилені вимоги до захисту) ціна може зростати до $4000 і більше за кв. м.
Скільки часу потрібно на будівництво підземного складу?
Для об'єкта площею 1000 кв. м потрібно 8–10 місяців. Більший комплекс площею 5000–10 000 кв. м будується упродовж 2,5 року — вдвічі довше за наземний аналог.
Які основні додаткові витрати при будівництві підземного складу?
Найбільші суми йдуть на видобування ґрунту, посилення конструкцій, гідроізоляцію, дренаж та системи вентиляції. Підвищений рівень ґрунтових вод може самостійно збільшити кошти на $500 за кв. м.
