S&P Global: дно цін на житло в Китаї можливе у третьому кварталі 2028 року
Аналітики S&P Global Ratings вважають, що тривалий спад на ринку житла Китаю може завершитися: ціни на житло можуть досягти дна в третьому кварталі 2028 року. Ціни в найбільших містах, зокрема в Пекіні та Шанхаї, можуть почати відновлюватися вже наступного року.
Що прогнозує S&P Global
У звіті, поширеному в четвер, S&P Global Ratings допускає, що ціни на житло в Китаї можуть досягти дна в третьому кварталі 2028 року. Для найбільших міст, таких як Пекін і Шанхай, агентство очікує відновлення цін уже в наступному році.
Це помітна зміна позиції. У лютому S&P писала, що великі обсяги непроданого житла утримують відновлення ринку поза досяжністю.
Які урядові кроки змінили оцінку
За словами автора звіту, кредитного аналітика S&P Global Ratings Едварда Чана, змінилися два урядові рішення:
- Серпень: Пекін запровадив нові обмеження на право девелоперів продавати незавершені об'єкти.
- Через місяць: прем'єр-міністр Китаю Лі Цян заявив, що уряд запустить політику стабілізації сектору нерухомості.
- Далі: згодом запустили субсидування іпотечної ставки для покупців першого житла. Програма стосується квартир вартістю до 1,5 млн юанів ($220 000) та площею до 120 кв. м.
Девелопери тепер дуже обережно купуватимуть землю, тож купуватимуть її менше й розпочинатимуть менше нових проєктів. Це може бути не добре для виручки, але допоможе ринку житла Китаю, де надто багато пропозиції.
Едвард Чан, кредитний аналітик S&P Global Ratings (переклад)
Надлишок пропозиції та порівняння з Японією і США
Перепропозицію житла в Китаї Nomura оцінювала у 2023 році. За її розрахунками, обсяг незавершеного житла, проданого наперед, на кінець 2022 року був приблизно у 20 разів більшим за обсяг Country Garden. Раніше ця компанія була найбільшим недержавним девелопером Китаю за продажами. Девелопери на кшталт Evergrande довго трималися на продажах квартир до завершення будівництва.
S&P порівняла глибину нинішнього спаду з кризами житла в Японії, США та Іспанії. Цифри за Іспанію в тексті звіту не наведено. Порівняння падіння цін від піку подано в таблиці.
| Ринок | Падіння цін житла | Контекст |
|---|---|---|
| Китай | 22% | від піку 2021 року |
| Японія | 67% | після значно більшого зростання цін до спаду |
| США | 26% | спад навколо фінансової кризи |
S&P зазначає, що скорочення пропозиції в Китаї починається раніше і в більших масштабах, ніж у Японії в період кризи житла з 1991 по 2014 рік.
Ознаки стабілізації в великих містах
Аналітик Guotai Junan International Хао Чжоу очікує, що в четвертому кварталі цього року великі міста першого рівня можуть вперше з часів спаду 2021–2023 років показати зростання цін на вторинному ринку житла. За його даними, з березня міста першого рівня частіше за менші міста демонстрували стабільні або зростаючі ціни.
- Ціни на вторинне житло в Шанхаї скоротили річне падіння.
- У Пекіні ціни стабілізувалися і зросли на 1,4% від січневого мінімуму.
- Ханчжоу виділяється рекордним рівнем індексу продажів нового житла. Ціни на нове житло там на 14,2% нижчі за пік і падали менше, ніж у більшості міст.
Наступні три місяці — ключове вікно.
Хао Чжоу, головний економіст Guotai Junan International (переклад)
Що це означає для інвесторів
Скорочення закупівель землі девелоперами може тиснути на їхню виручку, але поліпшує баланс попиту і пропозиції на ринку житла. Для інвесторів у девелопмент це означає менше нових проєктів у найближчі роки.
Субсидії за іпотекою, за оцінкою аналітика Morgan Stanley Стівена Чіна, швидше переносять заплановані покупки в часі, ніж створюють суттєвий новий попит. Тому стійкість відновлення залишається під питанням. Жовтнева статистика продажів вторинного житла в 25 містах, за даними Bingshan, показує зростання на 50% за рік, але це короткий святковий період.
Примітка редакції: Падіння цін від піку: 22% для Китаю від піку 2021 року, 67% для Японії після більшого зростання цін до спаду, 26% для США під час фінансової кризи. Це порівняння з різними періодами, тож дані не є прямо співставними.
Примітка редакції: Зростання продажів вторинного житла на 50% у період з 1 по 6 жовтня — дані Bingshan за 25 містами, порівняно з 20% зростання у вересні. Джерело не уточнює методику.
Часті питання
Коли може завершитися спад цін на житло в Китаї?
За оцінкою S&P Global Ratings, ціни на житло в Китаї можуть досягти дна в третьому кварталі 2028 року. Ціни в найбільших містах, таких як Пекін і Шанхай, можуть почати відновлюватися вже наступного року. Аналітики наголошують, що це оцінка, а не гарантія.
Які урядові кроки вплинули на прогноз?
Пекін обмежив право девелоперів продавати незавершене житло, а прем'єр Лі Цян оголосив політику стабілізації сектору. Також запущено субсидування іпотечної ставки для покупців першого житла: квартир до 1,5 млн юанів і площею до 120 кв. м.
Наскільки впала ціна житла в Китаї порівняно з Японією?
За звітом S&P, житлові ціни в Китаї вже знизилися на 22% від піку 2021 року. У Японії падіння склало 67%, але там було набагато більше зростання цін до спаду. У США під час фінансової кризи ціни впали на 26%.
Чи варто очікувати зростання цін у Шанхаї, Пекіні та Шенчжені?
Хао Чжоу з Guotai Junan International прогнозує, що в четвертому кварталі великі міста можуть показати перше зростання цін на вторинному ринку з часів спаду 2021–2023 років. Ціни в Пекіні зросли на 1,4% від січневого мінімуму. Стійкість попиту залишається невизначеною.
Джерела
